В последние годы всё больше сделок с недвижимостью проходит с использованием счетов эскроу. Этот финансовый инструмент повышает защищённость граждан при покупке жилья и снижает риски невыполнения обязательств со стороны застройщиков. Разберёмся, как он работает и в каких случаях применяется.
Что такое счёт эскроу
Счёт эскроу — специальный банковский счёт для безопасного проведения сделок. Его ключевая особенность — блокировка средств до выполнения условий договора. В сделке участвуют три стороны:
- депонент — покупатель, который вносит деньги на счёт;
- бенефициар — продавец или застройщик, получающий деньги после выполнения условий договора;
- эскроу‑агент — банк, который открывает счёт, контролирует соблюдение условий сделки и перечисляет средства бенефициару.
Как работает механизм
Процесс использования счёта эскроу выглядит так:
- Покупатель и продавец заключают договор, где чётко прописываются условия передачи средств, сроки сдачи объекта и другие существенные условия.
- Покупатель вносит деньги на эскроу‑счёт в банке. Средства замораживаются — ни одна из сторон не может ими распоряжаться до завершения сделки.
- Застройщик выполняет свои обязательства: сдаёт дом в эксплуатацию и передаёт объект покупателю.
- Застройщик предоставляет в банк документы, подтверждающие выполнение условий договора (акт приёма‑передачи, выписку из ЕГРН и т. д.).
- Банк проверяет документы и перечисляет деньги застройщику.
Если условия не выполнены (например, застройщик не сдал объект в срок или обанкротился), сделка расторгается, а деньги возвращаются покупателю.
Где применяется
- Долевое строительство. С 2019 года использование эскроу‑счетов при покупке жилья в строящемся многоквартирном доме стало обязательным. Деньги дольщика хранятся на счёте до сдачи объекта в эксплуатацию.
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). С 1 марта 2025 года эскроу‑счета обязательны при строительстве частных домов в рамках ипотечных программ, включая льготные (семейная, IT‑ипотека). Подрядчик получает доступ к деньгам только после регистрации права собственности заказчиком.
- Покупка вторичного жилья. Хотя это не обязательно, эскроу‑счёт можно использовать при сделке с готовой недвижимостью. Средства перечисляются продавцу после регистрации договора купли‑продажи.
Преимущества для граждан
- Безопасность сделки. Деньги возвращаются покупателю, если застройщик не выполнил условия договора.
- Страхование средств. Агентство по страхованию вкладов (АСВ) гарантирует возврат денег в размере до 10 млн рублей в случае банкротства банка.
- Защита от ареста. На средства на эскроу‑счёте не могут быть наложены аресты или взыскания со стороны ФССП.
- Прозрачность процесса. Банк контролирует целевое использование средств застройщиком, что снижает риск нецелевого расходования.
- Бесплатное обслуживание. Открытие и обслуживание эскроу‑счёта для дольщика бесплатно — расходы несёт застройщик.
Ограничения и нюансы
- Лимит страхования. Если сумма на счёте превышает 10 млн рублей, при банкротстве банка остаток средств возвращается через суд.
- Отсутствие процентов. Деньги на эскроу‑счёте не приносят дохода, поэтому при затяжном строительстве сумма может частично потерять в стоимости из‑за инфляции.
- Ограниченный выбор банков. Не все банки работают с эскроу‑счетами — нужно выбирать организацию с соответствующей лицензией.
- При ипотеке проценты за кредит не компенсируются при расторжении договора долевого участия.
Важные юридические аспекты
- До момента выполнения условий договора деньги на счёте принадлежат покупателю.
- Срок хранения средств не может превышать 6 месяцев с момента сдачи недвижимости в эксплуатацию, прописанного в проектной декларации.
- Условия расторжения договора и возврата средств должны быть чётко прописаны в договоре эскроу.
Счёт эскроу стал важным инструментом защиты прав граждан при сделках с недвижимостью. Он минимизирует риски для покупателей, снижает вероятность появления «обманутых дольщиков» и повышает прозрачность рынка. Перед использованием этого механизма рекомендуем внимательно изучить условия договора и выбрать надёжный банк‑эскроу‑агент.
Дополнительная информация:
Подробнее о счетах эскроу и правилах их использования вы можете узнать:
- на официальном сайте спроси.дом.рф;
- в отделениях банков, работающих с эскроу‑счетами.
